Zomerhofkwartier: Toelichting (2024)

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Vastgesteld op 11 september 2020

In de Nationale Omgevingsvisie zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet, komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1. Afwegen met de NOVI (bron: Nationale Omgevingsvisie)

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten

De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes
Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combineren boven enkelvoudig
• 2. Kenmerken & identiteit
• 3. Afwentelen voorkomen

Relatie tot het plan
In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.

Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit” en “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” wordt verwezen naar de milieuonderzoeken, zoals die in hoofdstuk 6 Milieu aan de orde komen.

Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zie hierna onder paragraaf 3.2.2.

Voor de nationale belangen “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid" en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar hoofdstuk 5 Water. Daarbij wordt opgemerkt dat het een lokale ontwikkeling is waarbij de regels met name worden bepaald door de lagere overheden.

3.1.2 Barro

Vastgesteld op 22 augustus 2011, geconsolideerde versie 1 januari 2017

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen.

Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies.

Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren.

Relatie tot het plan
In het Barro staan regels omschreven voor bijvoorbeeld grote rivieren en defensie. Bovendien staan er relevante regels omtrent natuurbescherming (Natuurnetwerk Nederland), maar het plangebied is niet gelegen in beschermde natuurgebieden (zie ook paragraaf 6.9 Natuur van deze toelichting).

Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor het plangebied.

3.1.3 Bro

In werking getreden op 1 oktober 2012, gewijzigd per 1 december 2020

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt, vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening, juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Relatie tot het plan
De relevante onderwerpen voor onderhavig project worden behandeld in hoofdstukken 5 Water en 6 Milieu waarin de ruimtelijke en milieutechnische aspecten worden behandeld. De ladder voor duurzame verstedelijking wordt behandeld in paragraaf 3.2.2.1.

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

Vastgesteld door Provinciale Staten in 2019 (geconsolideerde versie 2022)

Per 15 maart 2022 is de (geconsolideerde) Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities.

De provincie heeft hiervoor zeven vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon:

• 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten.
• 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor.
• 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen.
• 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland.
• 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving.
• 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit.
• 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar de regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zeven ambities draagt Zuid-Holland bij aan een betere leefomgeving in de provincie.

Beleid ruimtelijke kwaliteit

De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:

• De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Figuur 3.2. Soorten ontwikkelingen (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland)

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

Relatie tot het plan

De beoogde ontwikkeling betreft een inpassing, omdat er sprake is van een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het stedelijk gebied. De ontwikkeling vindt plaats op een binnenstedelijke locatie, nabij andere stedelijke functies. Aan de richtpunten wordt voldaan. Derhalve verandert de aard en schaal van het gebied niet als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling en sluit de beoogde functie naar aard aan op het omliggende gebied.

Het plangebied is gelegen binnen het bebouwde gebied (steden en dorpen), zie figuur 3.3.

Figuur 3.3. Uitsnede kaart Laag van de stedelijke occupatie (Bron: http://gebiedsprofielen.zuid-holland.nl/)

Vanwege de ligging in het gebied aanwezen als 'steden en dorpen' zijn de volgende richtpunten van toepassing:

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
• Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

Daarnaast is de locatie aangewezen als 'Rivierdeltacomplex - jonge zeeklei'. Ontwikkelingen binnen dat gebied dienen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden.

De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van woonbebouwing en een diversiteit aan functies. Hiermee biedt het plan ruimte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het plangebied is reeds deels bestemd voor diverse bedrijfsfuncties. Gezien de ligging nabij in het stedelijk centrumgebied passen de beoogde activiteiten bij de schaal en aard van het gebied. Daarmee is sprake van inpassing. Het plan heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten. Daarbij dient te worden opgemerkt dat bij de uitwerking van het plan aandacht wordt besteed aan de inpassing van de ontwikkeling in relatie tot de de omliggende wijken.

Met de beoogde ontwikkeling wordt gestreefd naar behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is aandacht voor de beeldkwaliteit van de beoogde bebouwing ten opzichte van de omgeving en wijze van ontsluiting. Hiermee past het plan binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

Vastgesteld door Provinciale Staten in 2021 (versie 8 maart 2023 incl. wijzigingen uit de wijziging ZHOV 2022; en besluit van provinciale staten van Zuid-Holland van 9 november 2022 tot wijziging ZHOV, publicatie van 18 december 2023)

Per 1 januari 2024 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) in werking getreden. De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de verordening zijn de regels over de fysieke leefomgeving van de provincie opgenomen. Gemeentelijke omgevingsplannen dienen aan deze regels te voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Relatie tot het plan

Er zijn diverse regels uit de Omgevingsverordening waar de voorgenomen ontwikkeling aan moet voldoen. Een samenvatting van deze regels met de relevante voorwaarden voor de voorgenomen ontwikkeling is onderstaand weergegeven.

Artikel 7.43a (borgen ruimtelijke kwaliteit)

• 1. Een omgevingsplan laat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling alleen toe als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.
• 2. In een omgevingsplan wordt voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit rekening gehouden met:
  • a. de beschermingscategorie en het gebiedstype;
  • b. het soort en de mate van ingrijpendheid van de ruimtelijke ontwikkeling: inpassen, aanpassen en transformeren;
  • c. de relevante richtpunten genoemd in bijlage IX, onder A.

Artikel 7.43c (randvoorwaarden soorten ruimtelijke ontwikkeling)

• 1. Een omgevingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort inpassen als deze voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. De locatie is gelegen binnen het gebied dat is aangewezen als grootstedelijke top- en centrumlocatie, zie ook onderstaande figuur. Daarmee wordt voldaan aan het uitgangspunt dat stedelijke ontwikkelingen bij voorkeur op dergelijke locaties plaatsvinden. In onderhavig geval is sprake van inpassing van een ontwikkeling die voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart, zie ook paragraaf 3.2.1.

Artikel 7.48 (detailhandel)

• 1. Een omgevingsplan voorziet alleen in detailhandel in gebieden:
  • a. binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken;
  • b. binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk;
  • c. binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie.

Artikel 7.49 (uitzonderingen detailhandel)

• 1. In afwijking van artikel 7.48 kan een omgevingsplan voorzien in de volgende detailhandel:
  • a. detailhandel in goederen die qua aard of omvang van de aangeboden goederen niet of niet goed inpasbaar is in de centra:
    • 1° detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen;
    • 2° detailhandel in volumineuze goederen;
    • 3° meubelbedrijven, inclusief in ondergeschikte mate een assortiment woninginrichting en stoffering, evenals detailhandel in de volumineuze woongoederen: keukens, badkamers, vloeren, zonwering en jacuzzi's, voor zover de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bedrijventerreinen met locaties voor perifere detailhandelsvestigingen (PDV) waarvan de locatie geometrisch is begrensd in bijlage II;
    • 4° tuincentra;
    • 5° bouwmarkten;
  • b. kleinschalige detailhandel:
    • 1° in de vorm van een gemakswinkel;
    • 2° bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, evenals andere locaties met veel bezoekers of passanten, met een assortiment dat aansluit op de aard van deze voorzieningen of locaties;
  • c. ondergeschikte detailhandel:
    • 1° in ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf;
    • 2° bij een beroep aan huis of bij een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf, met een assortiment dat aansluit bij de hoofdactiviteit;
    • 3° bij een agrarisch bedrijf met een assortiment van producten uit eigen teelt;
  • d. afhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen op goed bereikbare locaties;
  • e. kringloopwinkels;
  • f. supermarkten net buiten het winkelconcentratiegebied in kleine kernen, als is aangetoond dat hiervoor onvoldoende ruimte is in een bestaande winkelconcentratie.
• 2. Het omgevingsplan kan toevoeging of uitbreiding van detailhandel, bedoeld in het eerste lid, onder a en f, alleen mogelijk maken als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat. Ook met het oog hierop is advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland, voor zover het gaat om de detailhandel, bedoeld in het eerste lid, onder a, onderdelen 3, 4 of 5, of bedoeld in het eerste lid, onder f, en voor zover die nieuwe detailhandel een omvang heeft van meer dan 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte.
• 3. Een omgevingsplan dat voorziet in detailhandel als bedoeld in het eerste lid, onder a stelt de volgende voorwaarden aan de nevenassortimenten:
  • a. ten hoogste 20% van het netto-verkoopvloeroppervlakte wordt voor de verkoop van het nevenassortiment gebruikt; en
  • b. het nevenassortiment past bij het hoofdassortiment.

In de omgevingsverordening worden winkelconcentratiegebieden aangewezen, waar nieuwe detailhandel wordt toegestaan. Het plangebied is niet gelegen in een dergelijk winkelconcentratiegebied. Wel kent de Omgevingsverordening een aantal uitzonderingen, waaronder kleinschalige detailhandel in de vorm van een gemakswinkel, kleinschalige detailhandel bij sport-, culturele, medische, onderwijs, recreatie- en vrije tijdsvoorzieningen, ondergeschikte detailhandel ten behoeve van ter plaatse vervaardigde goederen bij een productiebedrijf, ondergeschikte detailhandel bij een beroep aan huis of bij een ambachtelijk of dienstverlenend bedrijf, en kringloopwinkels. In onderhavig bestemmingsplan worden enkel dit soort vormen van detailhandel mogelijk gemaakt. Hierdoor is de beoogde detailhandel in lijn met de provinciale Omgevingsverordening. Het nut en de noodzaak van de beoogde gemakswinkel en ondergeschikte detailhandel is onder meer te vinden in het feit dat er veel woningen in het plangebied worden toegevoegd. De lokale vraag naar deze beoogde functies op de locatie zal daardoor aanzienlijk toenemen. Aangezien uitsluitend ondergeschikte dan wel kleinschalige detailhandel in de vorm van een gemakswinkel wordt toegestaan, wordt voldaan aan artikel 7.48 en 7.49. Zoals blijkt uit paragraaf 3.2.2.1 is de behoefte aan een gemakswinkel bovendien aantoonbaar.

Artikel 7.50 (aanwijzing en geometrische begrenzing kantorengebieden)

• 1. Kantorengebieden categorie 1 zijn de grootstedelijke top- en centrumlocaties, waarvan de geometrische begrenzing is vastgelegd in bijlage II.
• 2. Kantorengebieden categorie 2 zijn de OV-knooppuntlocaties en centrum- en (intercity)stationslocaties, waarvan de geometrische begrenzing is vastgelegd in bijlage II.
• 3. Kantorengebieden categorie 3 zijn de bijzondere locaties, waarvan de geometrische begrenzing is vastgelegd in bijlage II.

Artikel 7.51 (kantoren)

• 1. Een omgevingsplan kan voorzien in kantoren op een locatie:
  • a. binnen de kantorengebieden categorie 1;
  • b. binnen de kantorengebieden categorie 2, mits is aangetoond dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op die locatie;
  • c. binnen de kantorengebieden categorie 3, mits passend in het profiel van deze locaties.
• 2. Het eerste lid is niet van toepassing op:
  • a. kantoren die in overeenstemming zijn met de regionale behoefte aan kantoren waarover bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd;
  • b. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto-vloeroppervlakte van 1.000 m² per vestiging, voor zover geen cluster van meer dan vijf kantoren ontstaat;
  • c. gemeentehuizen en -kantoren;
  • d. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto-vloeroppervlakte dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto-vloeroppervlakte van het bedrijf; en
  • e. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling.

Op de bij de provinciale Zuid-Hollandse Omgevingsverordening behorende kaarten is het plangebied aangewezen als een kantorengebied categorie 1. Dit betekent dat kantoren ter plaatse zijn toegestaan. Daarbij zijn op basis van het vigerend bestemmingsplan reeds toegestaan binnen het plangebied. De beoogde ontwikkeling voorziet daarom niet in een planologische toevoeging van kantoorruimte. De beoogde kantoorruimte is dan ook niet in strijd met de provinciale Omgevingsverordening.

Figuur 3.4. Uitsnede kaart provinciale omgevingsvserordening, kantorengebieden (bron: Regels op de kaart)

Artikel 7.23 (risico's van klimaatverandering)

• 1. In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met de risico's van klimaatverandering, waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van:
  • a. wateroverlast door overvloedige neerslag;
  • b. overstroming;
  • c. hitte;
  • d. droogte;
    alsmede de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling.
• 2. Voor zover risico's aan de orde zijn wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, of het gericht aanvaarden van deze risico's.

In de planuitwerking wordt voldoende rekening gehouden met de risico's ten aanzien van klimaatverandering. Een en ander wordt nader toegelicht in paragraaf 6.10 Duurzaamheid.

Artikel 7.44 (afgestemde regionale behoefte)

Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor wonen, bedrijventerreinen of kantoren mogelijk maakt houdt rekening met de op de behoefteramingen van gedeputeerde staten gebaseerde regionale afgestemde behoefte aan deze ontwikkeling. De regionaal afgestemde behoefte kan blijken uit de instemming met of vaststelling van regionale bestuurlijke afspraken door gedeputeerde staten of uit een door gedeputeerde staten openbaar gemaakt document. De regionale bestuurlijke afspraken bevatten een uitwerking van de in de provinciale Omgevingsvisie genoemde doelstellingen.

Artikel 7.45 (ladder voor duurzame verstedelijking)

• 1. Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt gaat in de motivering in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving.
• 2. Als over de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling regionale bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, waarmee gedeputeerde staten hebben ingestemd, dan kan de motivering van de behoefte, bedoeld in artikel 5.129g, tweede lid, onder a van het Besluit kwaliteit leefomgeving, bestaan uit een verwijzing naar die afspraken.

Artikel 7.45a (voldoende sociale huurwoningen)

Een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor de functie wonen mogelijk maakt voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Wat onder voldoende sociale huurwoningen wordt verstaan kan in ieder geval blijken uit instemming met regionale bestuurlijke afspraken door gedeputeerde staten.

Artikel 7.45b (dichtheid en verscheidenheid woningbouw)

• 1. Een omgevingsplan voor een stedelijke ontwikkeling met de functie wonen houdt rekening met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en draagt bij aan een goede woon- en leefomgeving.
• 2. Het omgevingsplan, bedoeld in het eerst lid, betrekt de mogelijkheden voor gevarieerde woningtypen bij het toelaten van woningbouw.

Artikel 7.45h (functiemenging)

Een omgevingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling voor de functies wonen of bedrijven, houdt rekening met de mogelijkheden voor functiemenging.

Met het beoogde plan wordt gestreefd naar een zo hoog mogelijke woningdichtheid waar sprake is van een goede woon- en leefomgeving. Op grond van de provinciale Omgevingsverordening dient ingegaan te worden op de ladder voor duurzame verstedelijking en de afgestemde regionale behoefte. Daarbij dient zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling te worden aangetoond. De toetsing aan de ladder is opgenomen in paragraaf 3.2.2.1. Vooruitlopend hierop kan worden gesteld dat de ladder met succes is doorlopen. Tot slot wordt opgemerkt dat rekening gehouden wordt met de mogelijkheden voor functiemenging. Aan de relevante artikelen wordt daarmee eveneens voldaan.

Artikel 7.45c (bereikbaarheid)

Een omgevingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

Conform artikel 7.45c is in de verkeersanalyse ingegaan op de gevolgen van de ontwikkeling voor de bereikbaarheid, zie ook paragraaf 6.4 Verkeer en parkeren.

Artikel 7.45f (parkeernorm sociale huur)

• 1. Een omgevingsplan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning.
• 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als er op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren zijn vastgesteld.

De gemeente Rotterdam beschikt over parkeerbeleid waarin voor sociale huurwoningen specifieke parkeernormen zijn opgenomen. De norm uit de verordening wordt dan ook niet gehanteerd.

Conclusie
Het voornemen voorziet in een regionale behoefte aan de beoogde functies in het bestaand stedelijk gebied, waardoor wordt voldaan aan de relevante artikelen van de Omgevingsverordening en aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Omgevingsverordening vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.3.1 Masterplan ZOHO Rotterdam

In het Masterplan "ZOHO Rotterdam" (hierna: Masterplan), dat is vastgesteld op 5 oktober 2021 (zie ook Bijlage 4 Masterplan behorend bij deze toelichting), is de programmering uitgewerkt en wordt verder toegelicht hoe de gestelde ambities en randvoorwaarden zijn vormgeven in het Zomerhofkwartier (ZOHO).

Het Masterplan is opgesteld naar aanleiding van een tender. In 2019 werd een tender uitgeschreven door de gemeente Rotterdam, Havensteder en de ZOHOcitizens. Vertrekpunt voor de tender was de in 2018 opgestelde Nota van Uitgangspunten (NvU). De NvU beschrijft de ambities en randvoorwaarden op het gebied van ruimte, programma en resilience voor de herontwikkeling van ZOHO.

Initiatiefnemer, te weten de ontwikkelcombinatie Leyten/Stebru (LS ZOHO C.V.), wist met haar plan het beste te reageren op de gestelde ambities. Met het winnen van de tender is de ontwikkelcombinatie eigenaar geworden van het bestaande vastgoed in het plangebied en krijgt daarmee de verantwoordelijkheid om de komende jaren het dynamische ZOHO te gaan herontwikkelen. Het Masterplan vormt een verdere uitwerking van het winnende plan en is tot stand gekomen door een verdere verdiepingsslag op basis van voortschrijdend inzicht en nadere afstemming met Gemeente en Havensteder. Enkele aanvullende afspraken die hierbij zijn gemaakt over de programmering, zijn geland in het Masterplan.

Relatie met het plan

Hier onder worden de belangrijkste ambities, die voortvloeien uit de NvU en die zijn opgenomen in het Masterplan, toegelicht aan de hand van drie onderwerpen: ruimtelijk, programmatisch en resilience.
In dit bestemmingsplan is het totaalprogramma overigens verder geconcretiseerd ten opzichte van NvU en Masterplan. Voor het maximaal planologisch programma zoals opgenomen in dit bestemmingsplan wordt verwezen naar paragraaf 4.2 Projectbeschrijving.

Ruimtelijk

In het Zomerhofkwartier draait het om verbondenheid, eigenheid en verblijfskwaliteit. Voor goede verbindingen is de aansluiting van ZOHO bij de bestaande doorgaande routes cruciaal. Het bewaren van de eigenheid die ZOHO kenmerkt vraagt om bewuste keuzes rond hergebruik en aandacht bij nieuwbouw voor de elementen die daaraan bijdragen, zoals de korrelgrootte, variatie in bouwhoogte en aantrekkelijke plinten. Om het verhaal van de geschiedenis van de plek aan een nieuwe generatie Rotterdamers door te kunnen vertellen, is ook hergebruik een belangrijk uitgangspunt bij de herontwikkeling. De hoge dichtheid die in ZOHO wordt gerealiseerd noopt tot het optimaal benutten van de ruimte ten behoeve van een aantrekkelijk verblijfsklimaat. Drie elementen dragen hier in belangrijke mate aan bij: groen, comfort en multifunctionele daken.

Een harde randvoorwaarde is dat langs de Vijverhofstraat, Teilingerstraat en Zomerhofstraat de uiterst te bebouwen rooilijnen zijn vastgelegd. Deze mogen niet worden overschreden. Bebouwing mag wel terugliggen ten opzichte van deze rooilijn. Dat geldt niet voor de hoekpunten (Vijverhofstraat/ Teilingerstraat en Vijverhofstraat/Zomerhofstraat). Hier moet op de rooilijn worden gebouwd. Dat versterkt de aansluiting op de omgeving. Deze hoeken markeren het gebied.

Figuur 3.5. Randvoorwaardenkaart uit de Nota van Uitgangspunten 2018

Ten behoeve van de flexibiliteit en onvoorziene omstandigheden zijn de bouwvlakken in lijn met de in de Nota van Uitgangspunten opgenomen rooilijnen opgesteld. Vanwege eventuele onvoorziene omstandigheden is hierin een bepaalde mate van flexibiliteit opgenomen. Op de Verbeelding bij voorliggend bestemmingsplan zijn wel de uiterste rooilijnen vastgelegd. Hiermee voldoet het plan aan de gestelde randvoorwaarden.

Omgang met de bestaand identiteit
Het vasthouden van de identiteit en de energie die daaruit is ontstaan, is een belangrijk uitgangspunt en krijgt vorm door het behoud van bestaande korrelgroottes, structuren en beeldbepalende elementen. Zo ontstaat een duidelijk herkenbaar beeld: het is alsof het toegevoegde programma uit het bestaande ZOHO omhoog groeit. Bestaande beeldbepalende bebouwing blijft deels behouden en voor andere kenmerkende gebouwen worden met respect voor het oorspronkelijk ontwerp herontwikkeld. Er wordt voortgebouwd op de gelaagdheid die ZOHO kenmerkt en een uniek ruimtelijk concept dat bestaat uit drie lagen wordt geïntroduceerd. Iedere laag in ZOHO verwijst naar zowel gebruik, context als vormgeving:

• 1. De LAB laag: het maaiveld, een wereld van experiment, in zowel de ‘makers’ die zich er vestigen als in de bijzondere woningen of voorzieningen. De typologie en beeldkwaliteit van de wederopbouw zijn hierbij het uitgangspunt.
• 2. De LAND laag: het landschap van de Noordsingel, dat omhoogklimt, een plek om tot rust te komen in de stad. Wonen aan het landschap in een architectuur, die traditioneel baksteen en vergroening mengt.
• 3. De STAD laag: de vooruitwijzing naar de binnenstad met volledige focus op wonen in een eigentijds gebouw, dat in uitstraling contrasteert met de daaronder gelegen LAND laag.

Sociaal hart
ZOHO kent een stedelijke ‘buitenkant’ en een op de buurt gerichte ‘binnenkant’. Er wordt een sociaal hart gecreëerd door de introductie van een nieuw buurtplein met daaromheen verschillende buurtgerichte functies, zoals een buurthuiskamer, mobilityhub, tribune en een openbaar overdekt sportveld. Aangevuld met kleinschalige horeca wordt dit een bijzondere ontmoetingsplek in de luwte van de stad, die niet alleen van waarde is voor de toekomstige bewoners en gebruikers van ZOHO, maar ook voor de omliggende wijken.

Programmatisch

Het huidige creatieve ondernemerschap wordt versterkt met woonprogramma. Het nieuwe programma zoals beoogd in de NvU omvatte ruim 75.000m2 en is divers en gemengd: wonen, werken, horeca, een gemakswinkel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en parkeren krijgen een plek in ZOHO. Het complete woonprogramma beslaat straks ongeveer 80 procent van het totaalprogramma, het niet-woonprogramma circa 20 procent. Het totale woonprogramma uit het Masterplan van alle kavels tezamen, bedraagt circa 600 woningen en circa 58.000 m2 bvo.

Wonen
Het beoogde woonmilieu is dynamisch stedelijk. Jongeren, starters, settlers, gezinnen en ouderen moeten allemaal hun plek kunnen krijgen. Er worden zowel huur- als koopwoningen gerealiseerd. Het woningbouwprogramma van ZOHO dient dan ook inclusief en divers te zijn. Van alle woningen zullen 175 woningen sociaal verhuurd worden door Havensteder. Daarnaast zal minimaal 20% van de woningen verhuurd worden in het middensegment en zullen er 24 zorgwoningen worden gerealiseerd ten behoeve van de Nico Adriaans Stichting.

Werken
De kleinschalige en creatieve bedrijvigheid van ondernemers in de zakelijke dienstverlening en makers in de creatieve industrie kenmerken het Zomerhofkwartier. De ambitie is om dit creatieve ondernemerschap en de ‘couleur locale’ in de toekomst te behouden. De helft van de te realiseren werk- en maakruimte zal gedurende tien jaar ‘sociaal’ verhuurd worden met een gemaximeerde huurprijs. De bijzondere werkgebouw-typologieën die in de wederopbouw tot stand zijn gekomen, zijn geschikt om innovatieve werkvormen te integreren in het gebied.

Voorzieningen
Behalve wonen en werken dragen ook horeca, een gemakswinkel, dienstverlening en maatschappelijke en/of zorgfuncties bij aan een gemengd en aantrekkelijk woon-werkgebied.

Resilience

Het toekomstige Zomerhofkwartier dient in te spelen op de veranderingen waar we als maatschappij voor staan. Een integrale benadering van drie elementen - een evenwichtige samenleving, een klimaatbestendige leefomgeving en een succesvolle energietransitie - geeft ZOHO de veerkracht die het behoeft.

Evenwichtige samenleving
Het Zomerhofkwartier heeft een hechte 'community'; de sociale samenhang is groot en de gebruikers zijn betrokken bij elkaar en bij het gebied. Bewoners, ondernemers, publieke organisaties kunnen straks samen bijdragen aan 'hun' wijk en die vormgeven. Dat stimuleren staat centraal. Het betrekken van zowel de toekomstige gebruikers, als de huidige gebruikers van het gebied en de directe omgeving bij de plannen, is cruciaal. Ook dient er aandacht te zijn voor diversiteit in eigenaarschap én blijvende zeggenschap van gebruikers over hun leefomgeving. Als toegankelijke en aantrekkelijke plek voor wonen en werken door diverse groepen, dient ZOHO rond beide thema's alle gelegenheid te geven te starten en vervolgstappen te zetten. ZOHO is daarin ook adaptief van opzet: het moet in staat zijn mee te bewegen met kansen die zich voordoen.

Klimaatbestendige leefomgeving
Het Zomerhofkwartier wordt een klimaatbestendige stadswijk, die dankzij de opvang en berging van hemelwater weerbaar is bij langdurige droogte en hitte en waar ecologische verbindingen voor plant en dier worden benut en ondersteund.

Succesvolle energietransitie
In het Zomerhofkwartier ligt de ambitie op bijna energieneutrale gebouwen (BENG), in combinatie met gebruik van het restwarmtenet.

3.3.2 Omgevingsvisie Rotterdam 'De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen'

Vastgesteld door gemeenteraad op 2 december 2021

De Omgevingsvisie beschrijft de stedelijke koers voor de ontwikkeling van Rotterdam. Het is een nieuwe stadsvisie die richting geeft aan de verdere ontwikkeling van Rotterdam. Deze Omgevingsvisie vervangt de in 2007 vastgestelde Stadsvisie Rotterdam 2030. Tot de datum van invoering van de Omgevingswet krijgt de Omgevingsvisie de status van structuurvisie onder het huidige regime van de Wet ruimtelijke ordening.

Hoofdlijn van de Omgevingsvisie is dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en de identiteit ondersteunt en versterkt.

De Omgevingsvisie gaat uit van vijf lange termijn doelen (perspectieven): compact, inclusief, duurzaam, gezond, productief. Mede aan de hand daarvan worden in de Omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes benoemd waarmee invulling wordt gegeven aan de koers voor Rotterdam voor goede groei:

• Rotterdam zet in op prettig leven in de delta: Rotterdam wordt een gezonde, groene en aantrekkelijke stad in de grotere metropoolregio om te wonen, werken, recreëren, sporten en bewegen.
• Rotterdam gaat verstedelijken & verbinden. Er wordt verstedelijkt binnen de bestaande stad om de stad te versterken. Verstedelijking gebeurt vooral bij en rondom bestaand of nieuw hoogwaardig openbaar vervoer.
• Rotterdam zet in op vitale wijken met een divers aanbod aan woon- en werkruimte en passende maatschappelijke voorzieningen. Het moet niet uitmaken waar je opgroeit om dezelfde kans te hebben op goed onderwijs, een goede woning en passend werk. In de wijken komen een heleboel opgaven samen: deze worden in samenhang aangepakt om de wijken toekomstbestendig te maken.
• Rotterdam zet de schouders onder de energie- en grondstoffentransitie: Er wordt gewerkt aan een stad die klimaatneutraal is en waar grondstoffen hergebruikt worden. Zo wordt een duurzaam Rotterdam gecreëerd met een bloeiende en innovatieve economie. Voor nu en toekomstige generaties.
• Rotterdam vernieuwt het verdienvermogen: Rotterdam heeft een sterke economische uitgangspositie. Tegelijkertijd is Rotterdam, onder meer door zijn uitstekende (internationale) bereikbaarheid, een middelpunt van innovatie en van kennisintensieve dienstverlening.

Er is een aantal gebieden waar meerdere grote opgaven bij elkaar komen en waar er tegelijkertijd kansen liggen om veel van de stedelijke doelstellingen te realiseren. Deze strategische gebieden vragen om gebiedsspecifieke richtinggevende keuzes. Het betreft de binnenstad, Alexander tot en met Zuidplein en Rotterdam-Zuid. Voor de ontwikkeling van deze gebieden formuleert de Omgevingsvisie enkele gebiedskeuzes.

Binnenstad
De binnenstad is een gebied waar meerdere opgaven bij elkaar komen en kansen liggen om stedelijke doelstellingen te realiseren.

De binnenstad is een zeer geschikte plek om verder te verdichten en daarmee de aantrekkelijkheid te vergroten voor zowel wonen, werken als recreëren. Een hoge mate aan functiemenging wordt geambieerd. De gemeente streeft naar een balans tussen rust en reuring. Daarbij blijft het een gebied waar iedereen elkaar kan ontmoeten.

In de binnenstad is sturing nodig op de gewenste programmering. De druk op de beschikbare ruimte neemt snel toe en zorgt voor verdringing van functies. De betaalbaarheid van sommige functies staat onder druk; wonen in het betaalbare segment (sociaal en midden), betaalbare kantoor- en bedrijfsruimtes en ruimtes voor (maatschappelijke) voorzieningen. Wanneer daar niet op wordt gestuurd, leidt dit tot verschraling van de diversiteit van het aanbod en uitsluiting van groepen bewoners en ondernemers. Daarnaast kent de binnenstad een toenemende druk op de openbare ruimte. Denk aan de toename van het aantal verplaatsingen door steeds meer mensen (bewoners, werkers en bezoekers). De ruimte die nodig is voor georganiseerde activiteiten maar ook om even tot rust te komen. Zowel boven- als ondergronds is ruimte nodig om de transities in goede banen te leiden; meer ruimte voor voetganger en fiets, vergroening en stadsecologie, waterberging en een duurzame energievoorziening. Dit vraagt om méér en hoogwaardig ingerichte openbare ruimte voor intensief gebruik en daardoor ook intensief beheer en onderhoud. Daarom zijn keuzes en investeringen in het publieke domein nodig om transities voldoende ruimte te geven én om leefomgevingskwaliteit toe te voegen.

Relatie met het plan

Het plangebied is gelegen in de Binnenstad en wordt op de bijbehorende kaart (zie onderstaande figuur) aangewezen als "(zoekgebieden) voornaamste verdichtingslocaties" en grotendeels als "kwartieren: accent op wonen, accent op werken, accent op mix to the max".

Figuur 3.6. Kaart gebiedsvisie Binnenstad, plangebied bij benadering rood omcirkeld (bron: Omgevingsvisie Rotterdam, p.141)

Met de ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan het verdichten van de binnenstad. Door zowel te voorzien in woningen als commerciële functies ontstaat binnen het plangebied een aantrekkelijk woon- en werkmilieu. Tevens wordt de locatie met het toevoegen van de beoogde voorzieningen aantrekkelijk voor bewoners en bezoekers van de binnenstad. Met de beoogde klimaatadaptieve maatregelen en multifunctionele (groen/blauwe) daken, ontstaat op diverse plekken ruimte voor rust en luwte. Ook de beoogde sportfaciliteiten bieden mogelijkheid tot ontspanning. De beoogde ontwikkeling levert daarmee een bijdrage aan hetgeen met de Omgevingsvisie is beoogd.

3.3.3 Afwegingskader bezonning

Vastgesteld op 9 september 2021 door de gemeenteraad

In het Afwegingskader bezonning zijn kaders gesteld voor de effecten van bezonning van gevels van bestaande woningen als gevolg van nieuwe ontwikkelingen die met een bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Nieuwe ontwikkelingen die 1,5 maal hoger zijn dan de gemiddelde hoogte binnen 1 maal de straal van de hoogte van die ontwikkeling, worden aan een stappenplan getoetst. Dat geldt ook voor nieuwe ontwikkelingen hoger dan 10 meter die liggen op een binnenterrein. Aan de hand van dat stappenplan wordt beoordeeld of de ontwikkelingen voldoen aan de gestelde kaders voor bezonning op bestaande woningen.

Relatie met het plan

Voor de beoogde ontwikkeling is een bezonningsstudie uitgevoerd en heeft toetsing aan het Afwegingskader bezonning plaatsgevonden, zie paragraaf 6.11 Bezonning.

3.3.4 Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad

De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld.

Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door:

• de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen;
• te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en
• woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid.

Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door:

• een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad;
• ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en
• energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.

De basis op orde houden door:

• het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen;
• betaalbaarheidproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk;
• goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken;
• toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en
• woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.

De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren.

Relatie met het plan

Voorliggend programma voorziet in een gedifferentieerd programma met appartementen, in zowel het huur- als koopsegment. Het beoogde woonprogramma is daarmee in lijn met de gemeentelijke ambities.

3.3.5 Visie Werklocaties 2030

Vastgesteld op 2 april 2009 door de Rotterdamse gemeenteraad

• 1. In samenwerking met de omliggende regio's voorzien in de behoefte aan bedrijventerrein.
• 2. Het overschot aan kantorenlocaties terug te brengen.
• 3. Het versterken van voorzieningenniveau in de stad.
• 4. Het stimuleren van functiemenging in woongebied.
  

Relatie met het plan

Met de beoogde herontwikkeling van het plangebied wordt een bijdrage geleverd aan het voorzieningenniveau in de stad en wordt tevens functiemenging gestimuleerd. Dit sluit aan bij de strategieën van de visie Werklocaties.

3.3.6 Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017 - 2030+

Vastgesteld op 11 mei 2017 door de Rotterdamse Gemeenteraad

Het Stedelijk Verkeersplan is een plan waarbij bereikbaarheid in dienst van een economisch sterk en gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten:

• de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035;
• de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie;
• de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets- en ov-gebruik.

Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto’s en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk vervoersnetwerk vorm geeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin. De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt -wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandert- steeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit leidt tot de volgende beleidskeuzen:

• 1. stimuleren van fiets en ov;
• 2. een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ov in evenwicht;
• 3. regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande;
• 4. aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt;
• 5. versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile-vervoer (d.w.z. het laatste deel van de reis);
• 6. geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt;
• 7. gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie;
• 8. slimme mobiliteit: technologische innovatie en ict;
• 9. gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden.

Relatie met het plan

Met voorliggend plan wordt herstructurering van het plangebied mogelijk gemaakt, waarbij wordt voorzien in woningen en voorzieningen. In paragraaf 6.4 wordt ingegaan op het aspect bereikbaarheid. Daaruit volgt dat voldaan wordt aan de uitgangspunten van het verkeersplan.

3.3.7 Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022

Relatie met het plangebied

In artikel 20, tweede lid van de Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022 is de volgende overgangsbepaling opgenomen:

Indien een aanvraag voor een omgevingsvergunning is ingediend na de inwerkingtreding van deze beleidsregeling, maar de aanvrager kan aantonen dat er overeenkomsten met de gemeente zijn gesloten vóór de vaststelling van deze nieuwe Beleidsregeling, dan zijn op die aanvraag de parkeernormen zoals vastgelegd in de Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets Rotterdam 2018 van toepassing. Geeft de aanvrager aan dat deze nieuwe Beleidsregeling Parkeernormen voor auto en fiets gemeente Rotterdam 2022 gunstiger uitvalt, dan geldt deze.

Hiervan kan bij de gehele gebiedsontwikkeling Zomerhofkwartier gebruik worden gemaakt, omdat er overeenkomsten (o.b.v. de Nota van Uitgangspunten) met de gemeente Rotterdam zijn gesloten vóór de vaststelling van de nieuwe Beleidsregeling.

Het beoogde plan voorziet in een verruiming van de bouwmogelijkheden ten opzichte van de huidige feitelijke situatie. Binnen het plangebied wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zie ook paragraaf 6.4. Het plan is dan ook in lijn met de beleidsregeling Parkeernormen.

3.3.8 Horecagebiedsplan Noord 2022-2024

In het gebiedsplan voor Rotterdam Noord staat beschreven wat voor horeca zich daar kan vestigen. Het horecagebiedsplan is zowel een visie- als uitvoeringsdocument. Dat wil zeggen dat enerzijds op basis van de aard en het karakter van het gebied het perspectief voor de ontwikkeling van horeca in de komende jaren wordt geschetst. De ruimtelijke ontwikkeling, de economische stand van zaken
c.q. het vestigingsklimaat en de veiligheidssituatie worden hierin meegenomen. Anderzijds wordt ook aangegeven hoe die ontwikkeling concreet vormgegeven en uitgevoerd kan worden.

In de beschrijvingen per gebied wordt nader ingegaan op de ontwikkelruimte die wordt geboden voor ondernemers. Op basis van de ontwikkelingen die worden gezien of worden beoogd is
opgenomen wat de gemeente toestaat aan horeca-activiteiten. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende categorieën.

Categorie 1 (licht)

Inrichtingen die in aanvulling op de voor hen geldende categorie 0:

• geopend zijn van 7.00 uur of tot 23.00 uur
  - een terras exploiteren van 07.00 tot 23.00 uur;
• en/of een gevelterras exploiteren van meer dan 3m uit de gevel en/of een overterras tot 23.00 uur;
• en/of alcoholhoudende drank schenken;
• en/of in een straat gevestigd zijn waar vrijgesteld exploiteren door de burgemeester is uitgesloten.

Categorie 2 (regulier)

Inrichtingen die in aanvulling op categorie 1:

• geopend zijn vóór of vanaf 07.00 tot 01.00 / 02.00 uur
  - een terras exploiteren van 07.00 tot 01.00 / 02.00 uur;
• en/of kansspelautomaten aanwezig hebben;
• en/of amusem*nt aanbieden, anders dan door middel van twee kansspelen;
• en/of gelegenheid bieden tot het roken van rookwaar met gebruikmaking van waterpijpen (shisha);
• en/of gelegenheid bieden tot het uitvoeren van seksuele handelingen anders dan tegen betaling.

Categorie 3 (middelzwaar)

Inrichtingen die in aanvulling op categorie 2:

• 24 uur geopend zijn;
• óf meer dan achtergrondmuziek willen produceren.

Categorie 4 (zwaar)

Inrichtingen die in aanvulling op categorie 3:

• 24 uur geopend zijn;
• en meer dan achtergrondmuziek willen produceren;
• en/óf zaalverhuur aanbieden (minder dan 2500 bezoekers).

Categorie 4+ (buiten categorie)

Inrichtingen die in aanvulling op categorie 4:

• grootschalige evenementen faciliteren (meer dan 2500 bezoekers)

Relatie met het plan

De Agniesebuurt, met circa 4.100 bewoners de kleinste wijk van Noord, is een van oudsher levendige stadswijk. Door de ligging en mooie randen is het een geliefde en succesvolle wijk voor wonen, werken en cultuur. Het historische Station Hofplein (Minimall) en de Hofbogen geven de buurt een duidelijk gezicht. Het rijksmonument gaat dwars door de Agniesebuurt heen en biedt plek aan creatieve ondernemers en horeca.

In het Horecagebiedsplan Noord 2022-2024 wordt het Zomerhofkwartier benoemd als een gebied waar een grondige transformatie voorzien is: "Ook het Zomerhofkwartier, met name de Zomerhofstraat en Vijverhofstraat, biedt ruimte aan nieuwe initiatieven. Dit gebied, gelegen tussen Teilingerstraat – Vijverhofstraat – Almondestraat – Zomerhofstraat, staat aan de vooravond van een grondige transformatie. Voor wat betreft de horeca-ontwikkeling ligt de nadruk buiten de looptijd van dit horecagebiedsplan. In de Teilingerstraat, op de Bergweg en op de Schiekade zijn ook diverse horeca-inrichtingen gevestigd. In die straten ligt een uitbreiding van horeca echter niet voor de hand omdat het om uiteenlopende geen positieve bijdrage aan het woon- en leefklimaat levert. Uiteindelijk blijft de Agniesebuurt een gemengd woongebied. Om die reden geldt in algemene zin voor (on)vergunde horeca de ontwikkelrichting consolideren. Dit neemt niet weg dat in een aantal straten en op een aantal locaties wel een ontwikkelingruimte voor nieuwe en bestaande horeca mogelijk is."

Vijverhofstraat (oneven zijde tussen Teilingerstraat – Zomerhofstraat)
Het ZOHO-kwartier staat aan de vooravond van een ingrijpende transformatie. Voor de (her)ontwikkeling van dit gebied, gelegen tussen Teilingerstraat – Vijverhofstraat – Almondestraat – Zomerhofstraat, is het Masterplan ZOHO Rotterdam opgesteld. Hierin wordt de ontwikkeling uiterst gedetailleerd beschreven aan de hand van de diverse functies, zoals wonen, werken en diverse voorzieningen. Voor de horeca ligt de nadruk op de periode na de looptijd van dit horecagebiedsplan. Dit neemt niet weg dat hierop wel een klein voorschot is genomen. Meer concreet, is voor de Vijverhofstraat de vestiging van nieuwe horeca inrichtingen mogelijk. Daarnaast kunnen bestaande inrichtingen uitbreiden.

Voor nieuwe horeca inrichtingen geldt dat ontwikkeld mag worden met twee inrichtingen tot en met categorie 2 (zonder de activiteiten 3, 6, 15, 16, 17 en 18). Voor bestaande inrichtingen geldt ontwikkelen met activiteiten 1 en 2 (binnen de vergunde categorie).

Toegestane horeca
Met voorliggend bestemmingsplan wordt maximaal 2.300 m2 aan horeca toegestaan. Deze is voorzien voor de reeds aanwezige horecavoorzieningen met een oppervlakte van circa 1.500 m2 en daarnaast voor 800 m2 aan nieuwe horecavoorzieningen. Tevens wordt een hotel met 120 kamers toegestaan. In de Nota van Uitgangspunten is aangegeven dat op deze locatie horeca wenselijk is en dat tevens een hotel is beoogd. Dergelijke functies dragen bij aan een gemengd en aantrekkelijk woongebied en zijn daarom onderdeel van het plan.

In de regels van voorliggend bestemmingsplan wordt gewerkt met de categorisering conform de gemeentelijke systematiek. Ter plaatse van de bestaande horeca wordt categorie 'Horeca 2 (avondhoreca zonder geluid)' toegestaan. Dit type horeca omvat bedrijven die overwegend ook delen van de nacht geopend kunnen zijn en uitsluitend inpandig achtergrondmuziek mogen produceren. Op de nieuwe horecalocaties wordt uitsluitend 'Horeca 1 (daghoreca)' met beperktere openingstijden toegestaan. Hiervoor geldt dat ook enkel inpandig achtergrondmuziek mag worden gespeeld.
Zware horeca, welke voor een goed functioneren ook de gehele nacht geopend is, wordt niet toegestaan (onder meer een discotheek, bar-dancing en partycentrum zijn daarmee uitgesloten).

De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met het Horecagebiedsplan 2022-2024. Hetgeen dat maximaal wordt toegestaan is vergelijkbaar met de in het horecagebiedsplan gedefinieerde vorm van 'reguliere horeca' als het gaat om cafés, restaurants en bars, etc. Een hotel wordt in voorliggend bestemmingsplan separaat mogelijk gemaakt (niet gekoppeld aan de horeca-categorieën).

Het behouden van de reeds aanwezige horeca en de beperkte uitbreidingsmogelijkheden sluiten aan bij de beleidsuitgangspunten van de gemeente.

3.3.9 Visie Toerisme (2020)

De visie op toerisme van de gemeente is vastgelegd in het document 'Te gast in Rotterdam' (maart 2020). Daarin is opgenomen dat door te kiezen voor specifieke locaties groei mogelijk blijft, ter ontlasting van de binnenstad en ten gunste van andere potentieel aantrekkelijke toeristische of zakelijk interessante plekken in de stad. Hotels kunnen een positieve impuls geven aan een wijk of gebied, zeker als het gaat om nieuwe hotels met een op het gebied aansluitend kwaliteitsniveau. De komst van een hotel kan de functiemix verrijken, waardoor de wijk aantrekkelijker wordt voor zowel bewoners als bezoekers.

Relatie met het plan

De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van een hotel in het Zomerhofkwartier. Dit past binnen de uitgangspunten van het document 'Te gast in Rotterdam'. Gezien de ligging nabij het centrum kan de beoogde locatie bijdrage aan een ontlasting van de binnenstad en levert het tevens een bijdrage aan de beoogde functiemix in het Zomerhofkwartier. Het bouwplan voor het hotel wordt in overleg met de gemeente nader uitgewerkt. Het hotel is vooralsnog beoogd in het Gele Gebouw (kavel 5) en mogelijk wordt hiertoe een nieuw volume toegevoegd. Het mogelijk nieuw toe te voegen volume dient uiteraard, in verschijning en programma, complementair te zijn aan het Gele Gebouw. Om tot een gedragen ontwerp te komen, is een architectenselectie uitgeschreven die ervoor moet zorgen dat er een balans ontstaat tussen de stedelijke inpassing en met respect voor het bestaande gebouw. Het hotel voorziet in een op het omliggende gebied aansluitend kwaliteitsniveau.

3.3.10 Hotelbeleid (2021)

Vastgesteld in september 2021

Het gemeentelijk Hotelbeleid "Wakker worden in een wereldstad" (2021) kent vier ambities:

• Een gecontroleerde groei van de hotelsector verspreid over de stad. De focus verschuift van de Binnenstad naar andere delen van de stad. Hotelontwikkelingen in de Binnenstad zijn onder voorwaarden (rond Centraal station, Coolsingel, Blaak) alleen nog wenselijk in het gedefinieerde business district en het Rijnhavenkwartier;
• Spreiding van hotels en vestiging van specifieke typen hotels passen bij het karakter van de omgeving. In 2030 is het aantal hotels in en buiten de binnenstad meer met elkaar in balans;
• Nieuwe hotels dragen bij aan de ambities van Rotterdam;
• Aan nieuwe initiatieven wordt pas medewerking verleend als aangetoond is dat er sprake is van draagvlak (economisch en maatschappelijk) en daarmee aannemelijk is dat de impact op gebieden aanvaardbaar is. Een nieuw hotel is kansrijk als de locatie positief scoort op een aantal onderdelen. Daarnaast dient bij de exploitatie en bouw rekening te worden gehouden met de groei van werkgelegenheid (sociaal ondernemen) en leefbaarheids- en duurzaamheidsaspecten (certificaten, energielabels).

Relatie met het plan

Het hotelbeleid onderscheidt zes typen hotels op basis van functie, omvang en faciliteiten. Op basis van deze specifieke kenmerken zijn deze hotels gekoppeld aan passende gebieden middels de Beleidskaart Ontwikkeling Hotelvestiging. Op de voorziene locatie zijn de volgende type hotels mogelijk:

• Type A: Kleinschalig (tot 40 kamers) en authentiek
• Type E: Short Stay en appartementenhotels

In dit bestemmingsplan worden hotels en/of appartementenhotels toegestaan, tot een maximum van 120 kamers totaal in het plangebied. Het beoogde hoteltype is aan te merken als type A en/of E en is dus mogelijk op de locatie.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling is in lijn met het gemeentelijk Hotelbeleid.

3.3.11 Detailhandel Rotterdam 2017

Vastgesteld op 29 juni 2017 door de gemeenteraad

Met het detailhandelsbeleid "Detailhandel Rotterdam: Stedelijke ambities en spelregels voor een toekomstbestendige detailhandelsstructuur" zet Rotterdam in op een krachtige, toekomstbestendige winkelstructuur, waarbij de consument centraal staat, zodat sprake is van een compleet, compact, comfortabel en levensvatbaar centrum. In de praktijk blijkt namelijk dat deze elementen essentieel zijn om in winkelgebieden te beantwoorden aan de algemene consumentenwens. Om tot die gewenste structuur te komen, beschrijft Rotterdam de hoofdambities voor detailhandel van de stad en maakt de spelregels inzichtelijk.

De stedelijke ambities zijn het uitgangspunt voor de gebiedsgerichte uitwerking voor detailhandel. Dit wordt gedaan in separate gebiedskoersen detailhandel, voor de dertien Rotterdamse gebieden buiten het centrum. Met de gebiedsgerichte uitwerkingen maakt Rotterdam de koers voor winkelconcentraties en ontwikkelingen per gebied inzichtelijk. Daarbij komen de winkelgebieden helder in kaart, zodat voor iedereen duidelijk is wat de winkelgebieden in de stad zijn en wat de gemeentelijke koers is. Concreet is daarvan de consequentie dat duidelijk is dat aan detailhandelsontwikkelingen buiten de toekomstbestendige winkelgebieden in principe niet wordt meegewerkt. Per wijk is het beleid echter verder uitgewerkt, zie ook de hierna volgende paragraaf 3.3.12 voor de Gebiedskoers detailhandel 2017 - 2020 Noord.

Relatie met het plan

In de Nota van Uitgangspunten werd in het Zomerhofkwartier maximaal 1.300 m2 bvo aan detailhandel voorzien. Middels voorliggende bestemmingsplan wordt detailhandel niet in deze omvang toegestaan, hierin wordt afgeweken van de Nota van Uitgangspunten. In lijn met de provinciale Omgevingsverordening, wordt enkel een gemakswinkel en ondergeschikte detailhandel toegestaan. Vanuit provinciaal beleid wordt deze (beperktere) vorm van detailhandel passender geacht op deze locatie. Met deze vormen van detailhandel wordt toch een bijdrage geleverd aan een compleet, compact, comfortabel en levensvatbaar centrum. De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met het gemeentelijk detailhandelsbeleid.

3.3.12 Gebiedskoers detailhandel 2017 - 2020 Noord

Vastgesteld op 29 juni 2017 door de gemeenteraad

In gebied Noord is een groot aandeel van de detailhandel verspreid gelegen, buiten de 'echte' winkelconcentratiegebieden en in Agniesebuurt en het Oude Noorden in het bijzonder aan de doorgaande verkeersaders.

Er is ook verspreide bewinkeling in Noord die meer is gelegen in gemixte stadsmilieus. Op die plekken voeren de winkels niet de boventoon, maar hebben ze wel een functie in het stedelijk milieu. Voorbeelden hiervan zijn het winkelaanbod in de Hofbogen, in het Zomerhofkwartier, en het winkelaanbod in de omgeving van de Zwaanshals in het Oude Noorden. De Hofbogen in het Zomerhofkwartier is nu en in de toekomst geen typische winkelconcentratie. Uitbreiding van het winkelbestand in de Hofbogen en het Zomerhofkwartier kan een middel zijn ter ondersteuning van reeds ingezette positieve ontwikkelingen. Dit zal bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de omliggende wijken Agniesebuurt, Bergpolder en het Liskwartier. Uitbreiding van het winkelbestand is in deze gebieden geen doel op zich en als winkelpanden transformeren naar een andere functie, behoort dat ook tot de opties. Heel nadrukkelijk is het in deze gebieden geen harde opgave om de zittende winkels te transformeren naar een andere functie.

Verspreide bewinkeling wordt beleidsmatig zo veel mogelijk tegengegaan. Aan nieuwe verspreide bewinkeling buiten de winkelgebieden wordt daarom beleidsmatig geen medewerking gegeven en transformatie en verhuizing van kansrijke winkels naar toekomstige winkelgebieden wordt aangemoedigd. Voor detailhandel die in het verleden in de stad is geland, betekent dat niet dat dat aanbod actief wordt gesaneerd. Winkels die buiten de winkelstraten zijn gevestigd, kunnen op basis van het bestemmingsplan blijven functioneren. Wel zijn het plekken waar bij initiatieven voor transformatie en functieverandering, actief door gemeente wordt meegewerkt.

Het plangebied is niet aangewezen als winkelconcentratiegebied. De beoogde ontwikkeling voorziet enkel in kleinschalige en ondergeschikte detailhandel in het Zomerhofkwartier. Op die manier wordt wel een bijdrage geleverd aan de reeds ingezette positieve ontwikkelingen en de aantrekkelijkheid van de wijken. Geconcludeerd wordt dat de beoogde detailhandel past binnen de gebiedskoers detailhandel 2017 - 2020 Noord.